Die Zukunft des Bauens: KI als demokratisches Werkzeug

Transform & Beyond auf der EXPO REAL 2025 – Wenn Technologie auf Verantwortung trifft

München, 6. Oktober 2025 – Die Transform & Beyond Stage in Halle A3 der Messe München war an diesem Montagvormittag außergewöhnlich gut besucht. Bereits vor 11 Uhr füllten sich die Stuhlreihen, Menschen standen an den Seiten, manche folgten dem Geschehen im Stehen. Das Panel „KI-gestütztes Planen, Bauen & Entwickeln von Immobilien” entwickelte sich zum meistbesuchten Programmpunkt des ersten Messetages der EXPO REAL 2025 – und das hatte einen Grund.

Ein Panel, das polarisierte

Moderatorin Franziska Bouchard hatte im Vorfeld angekündigt, sie wolle sich trauen zu fragen: „Ist BIM unsterblich?” Diese provokante These sollte den Ton für eine Diskussion setzen, die weit über technische Fragen hinausging. Denn während die Immobilienwirtschaft eifrig über Künstliche Intelligenz debattiert, bleibt eine grundlegende Frage unbeantwortet: Wie soll KI funktionieren, wenn es bis heute nicht gelingt, Daten auf der Baustelle transparent, strukturiert und verlässlich zu erfassen?
Gemeinsam mit Prof. Dr. Andreas Koenen (Koenen Bauanwälte / Sovereign), Prof. Dr. Lisa Lenz (Building Information Management GLW GmbH), Nadine Bischoff (Landratsamt Neckar-Odenwald-Kreis) und Philipp Gellert (iVivid GmbH) lotete Bouchard aus, wo die echten Hürden liegen – und wie der Sprung von Einzellösungen hin zu flächendeckenden Innovationen gelingen kann.

„Wir brauchen einen barrierefreien

Zugang zum Recht”
Prof. Dr. Andreas Koenen eröffnete die Runde mit einer These, die über das Technische hinausging und das Politische berührte: „Wir brauchen einen barrierefreien Zugang zum Recht. Das ist ein demokratischer Akt – weil Teilhabe am Recht die Grundlage jeder Demokratie ist.”
Der Baurechtsexperte und Gründer von Sovereign berichtete von einem zwanzigjährigen Weg der Digitalisierung, der 2005 begann – im Jahr des ersten YouTube-Videos. Damals verließ er eine etablierte Kanzlei, um eine neue zu gründen, die volldigital arbeiten sollte. „Das war keinesfalls etwas, was Anwälte lieben”, gab Koenen zu. „Ich habe viele Anwälte wegen der Digitalisierung verloren.”
Diese lange, mühsame Strecke mündete vor einem Jahr in das Sovereign-Projekt: eine KI, die auf zwanzig Jahren gesammelten Daten basiert und frei verfügbares Wissen zum Bau- und Immobilienrecht bereitstellen soll. „Frei und kostenfrei”, betonte Koenen. „Denn ich glaube, es muss einen barrierefreien Zugang zum Recht geben.”
Seine Begründung: „Die Beratungsleistung bleibt in den Händen der Anwältinnen und Anwälte, aber das Wissen muss frei verfügbar sein. Wenn man bedenkt, dass nach Aussage der Bundesregierung weniger als drei Prozent aller Urteile veröffentlicht werden – manche sagen sogar nur ein Prozent – dann wissen die wenigsten, was an Rechtswissen überhaupt existiert. Das müssen wir ändern.”
Genau am Morgen des Panel-Tages, um 9 Uhr, war Sovereign AI offiziell live gegangen, und zwar mit dem Ziel, Menschen zu befähigen. Sovereign AI sei nicht als Rechtsberaterin konzipiert, sondern als „intelligentes Werkzeug zur Strukturierung, Einordnung und Dokumentation“. Es biete „tägliche Verfügbarkeit ohne Schwellenangst“ und stelle ein „barrierefreies Fundament“ dar, auf dem souveräne Entscheidungen überhaupt erst möglich werden.

Die Verwaltungsperspektive: Pragmatismus trifft auf regulatorische Realität

Nadine Bischoff vom Landratsamt Neckar-Odenwald-Kreis brachte die Sicht der öffentlichen Verwaltung ein – und damit eine Perspektive, die oft übersehen wird. Während private Akteure experimentieren können, muss die öffentliche Hand rechtssicher agieren.
Ihre Kernbotschaft: Die Verwaltung steht vor einem Dilemma. Einerseits besteht enormer Druck, Prozesse zu digitalisieren und zu beschleunigen. Andererseits fehlen klare regulatorische Rahmenbedingungen. „Regularien kommen vom Bund, von den Ländern und von den Kommunen“, betonte Bischoff. „Wir sind – um es vorsichtig zu formulieren – noch nicht ganz zu Ende.“
Besonders kritisch: Die aktuelle Bundesregierung zeige in manchen Bereichen nicht die Dynamik der Vorgängerregierung. Das führe zu Unsicherheit bei der Implementierung neuer Technologien.
Bischoffs Appell aus München war klar: „Gemeinsam daran arbeiten, Regularien zu finden, die das alles ermöglichen. Denn das sind Hürden, und die müssen weg.“
Die öffentliche Verwaltung, so wurde deutlich, ist nicht technikfeindlich. Aber sie braucht verlässliche rechtliche Grundlagen, um KI einsetzen zu können – gerade in sensiblen Bereichen wie der Baugenehmigung oder Stadtplanung.
Im Rahmen der Schilderung der Erfahrungen mit dem Projekt „KImberly“ entzündete sich eine Diskussion darüber, ob und inwieweit mittels KI die Frage beantwortet werden könne, ob sich ein konkretes Vorhaben im unbeplanten Innenbereich – d.h. innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, wenn es keinen Bebauungsplan gibt – in die nähere Umgebung einfüge. Man war sich schnell darüber einig, dass sich im Rahmen des § 34 BauGB das Einfügen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht einfach an Grundflächenzahl (GRZ) oder Geschossflächenzahl (GFZ) ablesen lässt, da das Bundesverwaltungsgericht immer wieder deutlich macht, dass hier eine wertende Gesamtschau im Vordergrund steht, die nicht von einer KI ersetzt werden kann und darf.
Ähnliches gilt bei der Abgrenzung zwischen Innenbereich und Außenbereich. „Das kriegt man mit KI nicht hin“, daran bestand Konsens. Denn am Ende bleibt immer die menschliche Entscheidung. Das gelte nicht nur für die Verwaltung, sondern auch für die Justiz. Auch diese habe zwar ein Interesse daran, Digitalisierungstools zu nutzen, sie komme aber immer an die – auch verfassungsrechtlich gebotene – Grenze: Die letzte Entscheidung muss ein Mensch bzw. der Richter haben, dem die rechtsprechende Gewalt, wie es das Grundgesetz formuliert, „anvertraut“ ist (Art. 92 GG).

BIM und KI: Konkurrenten oder Komplementäre?

Prof. Dr. Lisa Lenz von der Building Information Management GLW GmbH griff die zentrale Frage der Moderatorin auf: Was ist mit BIM? Wird es von KI verdrängt – oder bildet es die notwendige Grundlage?
„BIM wird in vielen Runden schon wieder für tot erklärt“ hatte Franziska Bouchard im Vorfeld kritisch angemerkt. „Die Frage, die ich mir ständig stelle: Wie soll KI funktionieren, wenn wir es bis heute nicht schaffen, Daten auf der Baustelle transparent, strukturiert und verlässlich zu erfassen? Ohne eine saubere Datengrundlage bleibt KI ein Werkzeug ohne Rohstoff.“
Lenz bestätigte diese Einschätzung aus ihrer praktischen Arbeit: BIM sollte diese Grundlage liefern – aber die Realität sehe oft anders aus. Solange die Branche die Fundamente nicht konsequent lege, baue sie „digitale Luftschlösser“, so die prägnante Formulierung der Moderatorin in einem auf LinkedIn veröffentlichten Resümee.
Die BIM-Expertin machte deutlich: Es gehe nicht um ein Entweder-oder. BIM und KI seien keine Konkurrenten, sondern müssten als komplementäre Systeme verstanden werden. BIM strukturiere die Daten über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes – von der Planung über den Bau bis zum Betrieb. Erst diese strukturierten, maschinenlesbaren Daten ermöglichten es KI-Systemen, ihr Potenzial zu entfalten.
Das Problem: Viele Unternehmen investierten in KI-Tools, ohne vorher ihre Dateninfrastruktur aufgebaut zu haben. Das sei, als wolle man ein Hochhaus auf sandigem Grund errichten.
Die Diskussion machte deutlich: KI ist kein Ersatz für strukturierte Daten. Vielmehr kann KI nur dann ihr Potenzial entfalten, wenn die Datenbasis stimmt. Die Branche steht vor einem Dilemma: Sie feiert KI als Gamechanger, hat aber die Hausaufgaben bei der Datenerfassung nicht gemacht.

Das Datensilo-Problem: Die unterschätzte Hürde

Philipp Gellert von iVivid GmbH brachte eine Perspektive ein, die in der KI-Euphorie oft untergeht: die Realität fragmentierter IT-Landschaften. Seine Kernbotschaft lautete nicht „KI ist die Lösung“, sondern „Datensilos sind das Problem“.
Gellerts Expertise liegt in der praktischen Implementierung digitaler Lösungen. Und genau dort, an der Schnittstelle zwischen Technologie und Baustellenalltag, offenbart sich ein fundamentales Problem: Daten liegen verteilt vor – in unterschiedlichen Systemen, in verschiedenen Formaten, oft nicht miteinander kompatibel.
„Solange Datensilos bestehen und Schnittstellen fehlen, können selbst fortschrittlichste Algorithmen ihr Potenzial nicht entfalten“, machte Gellert deutlich. Das Problem sei nicht die KI-Technologie an sich, sondern die mangelnde Integration bestehender Systeme.
Ein typisches Szenario: Ein Bauunternehmen nutzt eine Software für die Kalkulation, eine andere für die Zeiterfassung, eine dritte für die Dokumentation und wieder eine andere für die Rechnungsstellung. Jedes System enthält wertvolle Daten – aber sie sprechen nicht miteinander. KI kann nur dann helfen, wenn sie Zugriff auf alle relevanten Informationen hat.
Gellerts Lösung: „Einfach probieren“ – aber eben nicht planlos. Zunächst müssten die Grundlagen geschaffen werden: einheitliche Datenformate, offene Schnittstellen, durchgängige Prozesse. Erst dann könne KI ihr Potenzial entfalten.
Er warnte vor dem Trugschluss, KI könne bestehende organisatorische Defizite kompensieren. Im Gegenteil: KI mache diese Defizite oft erst sichtbar. Wenn die Datenqualität schlecht sei, produziere auch die beste KI keine brauchbaren Ergebnisse.
Die Botschaft war klar: Bevor die Branche in immer neue KI-Tools investiere, müsse sie ihre Hausaufgaben machen. Das bedeute: Systeme integrieren, Schnittstellen standardisieren, Datensilos aufbrechen. Erst dann – aber dann auch mit großem Potenzial – könne KI wirklich zum Gamechanger werden.

Was funktioniert – und was nicht: Koenens Praxiserfahrung

Prof. Dr. Andreas Koenen ergänzte Gellerts Analyse um konkrete Anwendungsbeispiele aus der anwaltlichen Praxis. Seine Erfahrungen zeigten: KI kann in bestimmten Bereichen bereits heute erhebliche Unterstützung leisten.
Aber Koenen warnte eindringlich vor Überschätzung: „Es gibt tatsächlich Mandanten, die sagen: ‘Wenn ich meine E-Mails, meine Dokumente alle hochlade und die KI drüberlaufen lasse, dann ist das mein Sachverhalt.’ Das ist mitnichten so.“
Der Grund: die Erinnerung. „Es gibt Dinge, die man erlebt hat und die man weiß, weil man sie erlebt hat. Diese könnten zukünftig untergehen.“ Und diese Tatsachen gingen dann auch im Rechtsstreit unter, wenn sich niemand mehr daran erinnere. Es könnte sein, dass es zukünftig keinen Kontakt mehr zu denjenigen gibt, die die wesentlichen Tatsachen noch wissen, die sie erlebt haben – und in ihrem Gehirn gespeichert haben. Durch eine Fokussierung auf die von der KI auslesbaren Datenquellen würde eine wichtige Erkenntnisquelle verloren gehen. Denn: „Den Zeugenbeweis darf man nicht vergessen.“
Die Dokumentation, die im Kopf stattfinde, könne KI niemals ersetzen. Nach dem Motto „Wer schreibt, der bleibt“ seien Dokumente zwar wichtig – „aber man darf nicht vergessen, dass das, was im Kopf ist, ganz elementar ist.“
Es gebe aber durchaus Beispiele, wie man dieses Problem umgehen könne: Ein Mandant, der Geschäftsführer eines führenden Industrieunternehmens, habe kürzlich davon berichtet, dass er ein Gespräch mit einem Vertreter der Bezirksregierung in sein Smartphone gesprochen habe – und im Anschluss daran ein perfektes Protokoll erhalten. „Besser kann man es nicht machen. Ich bin wirklich beeindruckt gewesen. Das ändert unsere Sachverhaltsbearbeitung enorm.“
Aber eben: KI ergänze, ersetze aber nicht die menschliche Erinnerung und Bewertung.

Human in the Loop: Der Konsens

Trotz aller unterschiedlichen Perspektiven kristallisierte sich ein Konsens heraus, den Andreas Koenen so formulierte: „Human in the Loop ist das, was bei uns Konsens ist und bleiben muss.“ Die Entscheidung müsse der Mensch treffen, nicht die KI. Das war die gemeinsame Linie aller Panelisten – quer durch alle Disziplinen.

Der Store: Recht erleben, nicht nur konsumieren

Ein besonderer Moment der Diskussion war Koenens Schilderung des Sovereign Store, der zwei Tage später mit geladenen Gästen (darunter der neu gewählte Oberbürgermeister von Münster, Tilman Fuchs) eröffnet werden würde. „Ich glaube, es spielt eine Rolle, dass man Recht erlebt. Deswegen haben wir gleichzeitig einen Store gegründet, in der Innenstadt von Münster.“ Es müsse Räume geben, in denen man das Recht und seinen Fortschritt erleben könne, erklärte Koenen. Die KI-Plattform sei der eine Teil von Sovereign, der zweite das Erlebnis, und das dritte eine Community.
Denn: „Es muss eine Bewegung geben, die dem Recht wieder Geltung verschaffen möchte.“

Die Transform & Beyond: Ein Zukunftslabor

Das Panel war eingebettet in die Transform & Beyond, die 2025 zum zweiten Mal als Innovationsplattform der EXPO REAL fungierte. Mit über 80 Ausstellern – gegenüber 52 im Vorjahr – hat sich der Bereich als zentraler Ort für Zukunftsthemen etabliert.
„Wir freuen uns, dass die Veranstaltung auf durchweg positive Resonanz stößt“, sagte Claudia Boymanns, Exhibition Director der EXPO REAL. „Dies zeigt deutlich, wie groß der Bedarf der Branche an einer Plattform für fachlichen Austausch, Orientierung und die Entwicklung innovativer Ideen ist.“
Die Transform & Beyond konzentriert sich auf:

• Dekarbonisierung von Gebäuden und Quartieren
• Intelligente Gebäudetechnologien
• Einsatz von KI und Robotik im Facility Management
• Digitale Werkzeuge zur Energie- und Ressourcen-effizienz
  Das Panel zum KI-gestützten Bauen passte perfekt in dieses Konzept – und zog entsprechend viele Besucher an.

Die Stimmung auf der Messe: Vorsichtiger Optimismus

Die EXPO REAL 2025 verzeichnete insgesamt rund 42.000 Teilnehmende aus über 70 Ländern und 1.742 Aussteller aus 34 Nationen – ein leichtes Plus gegenüber dem Vorjahr. Stefan Rummel, Geschäftsführer der Messe München, konstatierte: „Trotz der weiterhin anspruchsvollen Rahmenbedingungen ist eine neue Dynamik spürbar geworden.“
Bundesbauministerin Verena Hubertz, die die Messe besuchte, betonte: „Wir müssen Bauen wieder ins Zentrum rücken. Die Expo Real ist eine Institution, hier trifft sich die ganze Branche. Vor allem beeindrucken mich die vielen innovativen Lösungen, die hier vorgestellt werden.“
Doch die Stimmung war nicht durchweg euphorisch. Ein Haufe-Redakteur notierte: „Es gab Party. Aber man feierte weniger aus Freude, eher um zu verdrängen.“ Die Herausforderungen – Wohnungsmangel, Finanzierungsprobleme, regulatorische Hürden – bleiben groß.

KI zwischen Anspruch und Realität

Eine zentrale Erkenntnis der EXPO REAL 2025 lautete, wie es in einem Rückblick hieß: „Anspruch und Realität klaffen in den Schlüsselthemen ESG und KI weit auseinander.“
Vielversprechend klängen Ansätze wie KI-gestützte Risikoanalysen oder dynamische Flächenplanung. „An ihrer Marktreife, aber vor allem am passenden Platz in der IT-Struktur bestehen noch so manche Praxiszweifel.“
Ein weiteres Hindernis: das Datenmanagement. „Solange Datensilos bestehen und Schnittstellen fehlen, können selbst fortschrittlichste Algorithmen ihr Potenzial nicht entfalten.“
Doch gerade hier setzt die Hoffnung an – auch auf KI selbst. Die Technologie könnte helfen, die Datenprobleme zu lösen, die ihre eigene Grundlage bilden. Ein paradoxes, aber nicht unlösbares Dilemma.

Die Resonanz: „Besser als erwartet“

Franziska Bouchard resümierte auf LinkedIn: „Der erste Expo-Tag hat gezeigt: Die Themen sind groß, die Wege lang, aber die Menschen machen den Unterschied.“ Sie lobte die Offenheit der Diskussion: „Schön war es, dass wir die Diskussion so offen geführt haben und so hoffentlich auch mehr Mut für die Digitalisierung der Baubranche im Publikum schaffen konnten.“
Andreas Koenen selbst zeigte sich zufrieden: „Vielen Dank an alle, die mit mir in München so lebhaft und interessiert diskutiert haben.“ Er hob besonders hervor, dass das Auditorium einen ersten Einblick in Sovereign AI erhalten und die Vorabversion testen konnte.
In einem weiteren LinkedIn-Post stellte Koenen die rhetorische Frage: „Was passiert, wenn Recht nicht länger nur verwaltet, sondern erlebt wird?“ Der Austausch mit den Expertinnen und Experten über den verantwortungsvollen Einsatz von KI sei „inspirierend und richtungsweisend“ gewesen.

Ausblick: Vom Buzzword zur Anwendung

Die EXPO REAL 2025 zeigte: KI ist in der Immobilien- und Baubranche angekommen. Aber sie ist noch nicht etabliert. Die Lücke zwischen Anspruch und Realität ist groß – technologisch, organisatorisch, regulatorisch.
Doch Projekte wie Sovereign AI weisen einen Weg: Nicht mehr Technologie um ihrer selbst willen, sondern Befähigung. Nicht Ersatz, sondern Ergänzung. Nicht Komplexität, sondern Klarheit.
„Einfach probieren“, hatte Philipp Gellert gesagt. Andreas Koenen ergänzte: „Das setzt aber voraus, dass es einen Zugang gibt.“
Das Panel auf der Transform & Beyond hat gezeigt, dass dieser Zugang entsteht – Schritt für Schritt, mit Mut, mit Offenheit und mit der klaren Haltung: Recht muss erlebbar sein. Für alle.